질문1 : 임대의무기간이 지난 임대주택 양도 시 신고해야하는 하는지의 궁금합니다.
답변1 : 임대의무기간이 종료된 임대주택도 양도 시 임대주택 양도신고를 하여야 함. 임대의무기간이 종료된 임대주택의 경우에만 임대사업(예정)자가 아닌 사람에게 임대주택을 양도할 수 있습니다.
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질문2 : 신규로 임대사업자 등록을 하려는 자에게 임대주택을 매각한 경우, 남은 임대의무기간이 그대로 승계되는지, 아니면 의무기간이 새로 적용되는지가 궁금합니다.
답변2 : 임대사업자간 임대주택 매매 시, 해당 임대주택의 권리와 의무를 그대로 승계되므로 임대주택을 매입하여 신규로 임대사업을 하려는 경우 임대의무기간이 종전의 임대주택의 임대의무기간을 승계하게됩니다. 즉 인수받은 임대주택의 임대의무기간의 잔여기간만 계산하면 되겠습니다
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질문3 : 과거 법제도에 의해 등록된 임대주택을 임대의무기간 내 매각 시 최신 개정법의 기준을 적용받는지가 궁금합니다.
답변3 : 민간임대주택특별법은 2015년 12월 29일부터 시행되었고, 이 이후에 임대등록을 신청하는 경우부터 적용하고 있으며, 기존 법에 의해 등록된 임대주택은 기존법 기준을 적용합니다. 다만, 무단매각에 따른 과태료는 행위시점에 적용되는 최신 법령을 따르게 됩니다.
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질문4 : 임대사업자 등록을 하기 이전에 적자가 발생하였고, 등록 이후 약 5개월을 포함하여 2년의 적자가 발생한 사실을 입증한 경우 양도 가능할까요?
답변4 : 민간임대주택특별법에서 2년간 적자가 발생 시 양도를 허용하고 있지만 2년의 적자 기준일은 별도 규정한 바가 없습니다.
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질문5 : 임대의무기간이 만료된 물건을 배우자에게 증여하고 배우자 명의로 신규 임대등록을 할 경우 임대의무기간이 새로 적용될까요?
답변5 : 임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후, 말소 하고, 해당 주택을 제3자에게 매각(증여)한 후, 동 주택을 다시 임대주택법에 따른 임대주택으로 등록하는 경우에는 임대의무기간이 새로이 적용되기 때문에 처음부터 임대의무기간이 다시 시작하게 됩니다
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질문6 : 과거 임대주택의 임대의무기간은 5년인데, 신법 도입으로 임대의무기간이 4년으로 개정됨. 이 경우 과거에 등록한 임대주택의 임대의무기간도 4년을 적용받는지의 여부
답변6 : 민간임대주택특별법 시행 이후 등록된 임대주택의 임대의무기간은 4년으로 법 시행 이전에 등록한 임대주택은 과거법 기준을 따라야합니다. 즉 임대의무기간이 5년으로 적용 받습니다.
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질문7 : 현재 임대의무기간은 8년(공공지원, 장기일반) 또는 4년(단기임대)으로 규정하고 있는데, 임대의무기간은 8년 또는 4년을 적용받는지 혹은 이를 초과한 임의의 기간인지의 여부가 궁금합니다.
답변7 : 임대의무기간은 임대사업자에게 의무적으로 부여된 최소한의 필요 임대기간으로써, 임대사업자가 임의로 임대의무기간은 설정할 수 없음. 따라서 임대의무기간은 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택의 경우 8년이며, 단기민간임대주택은 4년을 적용받습니다.
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질문8 : 재개발로 임대의무기간을 지키지 못한 경우, 재개발 아파트로 임대의무기간이 승계되는지가 궁금합니다.
답변8 : 재개발·재건축 등으로 주택이 멸실될 경우 의무기간이 남았다 하더라도 임대의무기간은 자동으로 종료되며, 아파트를 신규 분양받았다 하더라도 의무기간이 승계되지 않아 처음부터 다시 임대의무기간이 시작됩니다.
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질문9 : 임대주택의 노후화로 재건축을 하게 된 경우, 재건축기간도 임대의무기간에 포함 되는지와 재건축된 주택이 기존의 임대의무기간을 승계해야하는지가 궁금합니다.
답변9 : 임대주택이 재개발/재건축으로 멸실되는 경우 해당 임대주택의 임대기간은 종료되는 것이며, 재개발/재건축으로 인하여 신축주택을 취득하는 경우에는 주택을 새로이 취득하는 것으로서 과거 멸실된 주택과는 연속성이 없어 임대의무기간이 처음부터 다시 시작하게 됩니다.
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질문10 : 리모델링하는 동안 임대사업을 할 수 없는 바, 재건축/재개발과 같이 잔여기간이 종료되는지 또는 리모델링 기간 동안 임대의무기간이 중지되는지가 알고 싶습니다.
답변10 : 임대사업자 의도에 따라 고의로 멸실하거나 리모델링 등을 추진하여 임차인 퇴거 등이 발생한 경우 임대의무기간 미준수에 따른 과태료가 부과되며, 조합 등에 의하여 공동으로 추진하는 재건축, 재개발, 리모델링 인 경우 과태료 부과 없이 말소처리가 가능하고, 동일한 임차인의 지속 거주 등 경미한 사항인 경우 별도의 조치 없이 임대가 가능하므로 해당 사한에 따라 지방자치단체의 판단하에 행정조치 등 운영이 가능한 사항입니다 관할 주택과에 상세한 상담을 통해 조치 받으시는게 좋을거 같습니다.
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질문11 : 재건축으로 같은 필지에 새로운 주택을 건설할 경우 임대의무기간이 새로운 주택으로 승계되는지의 여부
답변11 : 재건축, 재개발 등으로 인해 해당 임대주택이 멸실되는 경우 이 임대주택이 아파트 재개발 분양권 등으로 바뀌어 임대의무기간이 이어지는 것이 아니며, 멸실을 기점으로 임대의무기간이 자동 종료됨. 또한 임대사업자가 새로 건립된 주택에 대하여 임대주택으로 등록하는 경우 임대의무기간의 준수 및 임대의무기간 내 매각제한 등 민간임대주택법령에 따른 제반 의무를 새로이 적용받게 됩니다. 즉 임대주택이 새로운 건축물이기 때문에 의무기간이 처음부터 다시 시작하게됩니다.
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질문12 : 등록한 임대주택이 노후화되어 부득이하게 철거해야하는 경우, 임대의무기간이 남아있어도 철거가 가능한지의 여부
답변12 : 관련법에서는 고의로 등록 임대주택을 임대하지 아니한 사업자(무단 매각, 철거, 본인거주 등 등)에게 과태료를 부과하도록 하고 있음 따라서, 임대사업자 의도에 따라 고의로 멸실하거나 리모델링 등을 추진하여 임차인 퇴거 등이 발생한 경우 임대의무기간 미준수에 따른 과태료가 부과됨
다만, 조합 등에 의하여 공동으로 추진하는 재건축, 재개발, 리모델링 인 경우 임대하지 아니한 것으로 해석하기 어렵다는 판단하에 과태료 부과 없이 말소처리가 가능하며, 리모델링 등이 동일한 임차인의 지속 거주 등 경미한 사항인 경우 별도의 조치 없이 임대가 가능하므로 해당 사한에 따라 지방자치단체의 판단하에 행정조치 등 운영이 가능한 사항
또한, 임대의무기간이 경과되기 전이라도 건물의 노후화 등으로 인하여 해당 주택에 임차인이 계속 거주하는 것이 현저히 위험하다고 판단되는 경우, 그에따른 적합한 증빙서류(재난위험시설 확인서 등)를 첨부하여 과태료 없이 재건축이 가능할 것입니다. 즉 건물의 철거는 합당한 사유가 있어 관할 관청 주택과에서 그 철거사유가 인정되는 경우에는 과태료가 없으나 임의 판단으로 철거하는 경우 과태료가 발생될 수 있으니 반드시 관할 주택과에 문의 후 진행 하시길 바랍니다.
